Kraków do wynajęcia. Najem krótkoterminowy zmienia miasto

Turysta może w Krakowie wybierać z tysięcy ofert najmu. „Turystyfikacja” zmienia charakter poszczególnych dzielnic, wypychając z nich mieszkańców. Druga strona medalu to mniejsza liczba lokali oferowanych do dłuższego najmu. Teraz każdy może sprawdzić, gdzie „nie opłaca się” mieszkać.

Problem jest znany od lat. Stare Miasto, Kazimierz i „stare” Podgórze zmieniają się w sposób, który niekoniecznie ułatwia życie i codzienność mieszkańców tych dzielnic. Mały biznes i punkty sprzedażowe zorientowane na mieszkańców zamykają się lub przenoszą, otwierają się za to te „turystyczne”. Ostatnio ognia dyskusji na ten temat dodała publikacja serwisu deweloperuch.pl: mapa z ofertami Airbnb.

Zagęszczenie pinesek oznaczających aktywne oferty potwierdza to, o czym wszyscy wiedzą. Tylko teraz trudno dyskutować z danymi. W przypadku konkretnych dzielnic najem krótkoterminowy nie jest ofertą uzupełniającą, to wiodący rodzaj ofert najmu. Według szacunków w Krakowie funkcjonuje od 5,8 do nawet blisko dziesięciu tysięcy aktywnych ofert najmu krótkoterminowego.

Znacząca część z nich nie ma charakteru okazjonalnego. To nie są pojedyncze mieszkania, tylko lokale kupowane lub adaptowane z myślą o stałym generowaniu dochodu. Średni miesięczny przychód z jednego mieszkania wynajmowanego krótkoterminowo w Krakowie wynosi ok. 5 tys. zł, przy czym najlepsze lokalizacje osiągają nawet ponad 8–10 tys. zł miesięcznie. To ważny motyw kupna mieszkania w celach inwestycyjnych.

Najem krótkoterminowy stał się w przypadku „centralnych” dzielnic dużym, pełnoprawnym segmentem rynku – z własną logiką inwestycyjną, modelami biznesowymi i rosnącą profesjonalizacją. Zarządzaniem takimi lokalami często zajmują się wyspecjalizowane firmy. W praktyce: mieszkania, które bardziej opłaca się wynająć krótkoterminowo wypadają z puli lokali dostępnych dla najemców długoterminowych. Mniej lokali, które można nająć do zamieszkania to mniej ofert i wyższe ceny.

Kto za to płaci?

Podstawowy argument, który tu pada, jest prosty: mamy wolny rynek, każdy właściciel może dysponować swoją nieruchomością tak, jak tylko chce – o ile nie łamie prawa. To prawda. Tylko czym innym jest indywidualne dysponowanie własnością, a czym innym trend i jego konsekwencje dotykające konkretną przestrzeń. To już wpływa na jakość życia i mieszkania tych właścicieli, którzy do trendu dołączyć nie chcą.

Wróćmy do rynku. Pojawienie się takiego trendu oznacza, że cena najmu na konkretnych terenach przestaje odpowiadać poziomowi wynagrodzeń mieszkańców, odzwierciedla poziom przychodu z najmu turystycznego. Wraz ze wzrostem liczby turystów rośnie więc także presja cenowa – i koszty życia w mieście. Podobnie jest z ceną kupna – w grę wchodzi nie tylko powierzchnia, standard i lokalizacja, dochodzi także możliwy do generowania przychód.

Pojawiają się hotele, hostele, oferty Airbnb, restauracje, puby i atrakcje z ofertą celującą w turystę, zwłaszcza zagranicznego. Luksusowe apartamenty, lofty i prestiżowe lokalizacje biznesowe „w centrum”. Ktoś zyskuje, więc też ktoś „traci”. Tracą emeryci, młodzi dorośli, pary z małymi dziećmi. To nie tylko kwestia ceny najmu (bo kupno staje się nieosiągalne).

Tkanka miasta dostosowuje się do nowych warunków biznesowych. Hałas, nocne życie, ograniczona liczba miejsc parkingowych. Intensywna rotacja użytkowników lokali nie sprzyja trosce o przestrzeń wspólną. Codzienne zakupy? Nie w „nowych” sklepach, a te „stare” i tak znikają.

Przestrzeń nie dla mieszkańców?

Trend kształtuje charakter poszczególnych dzielnic. „Turystyfikacja” to nie tylko zyski, to straty. Funkcja turystyczna „zjada” mieszkaniową, a przez to charakter przestrzeni jest coraz mniej związany z jej mieszkańcami, a coraz bardziej z natężeniem i strukturą ruchu turystycznego. Czy można wyobrazić sobie „dzielnice niemieszkalne”? Oczywiście. Ważniejsze pytanie brzmi: czy Kraków – przy jego kapitale, historii, kulturze i potencjale – chce, by takie przestrzenie powstawały się rozwijały? Czy wynikające z tego korzyści przewyższają straty? Czy zyski mają rozproszony charakter, „zostają” w mieście? A wreszcie: czy mieszkańcy powinni po prostu godzić się z trendem?

Problem istnieje – i pogłębia się – już od lat. Mieliśmy już listy otwarte, protesty, rozmowy. Szeroki sojusz europejskich miast, od Amsterdamu, Barcelony, Krakowa, Kolonii i Paryża, aż po Walencję, Wiedeń i Warszawę, apelował do Unii Europejskiej podkreślając, że „miasta muszą chronić interes publiczny i eliminować niekorzystne skutki krótkoterminowego wynajmu”. Problem nie sprowadza się więc wyłącznie do przekształcenia najbardziej atrakcyjnych obszarów, takich jak okolice Rynku Głównego, Kazimierza czy Podgórza, w przestrzenie intensywnej konsumpcji turystycznej, lecz dotyczy głębszej zmiany – stopniowego zaniku lokalnych społeczności i funkcji mieszkaniowej istotnych obszarów miasta.

W niektórych lokalizacjach udział mieszkań przeznaczonych na najem krótkoterminowy sięga nawet 30 proc. Przedstawiciele platform najmu krótkoterminowego podkreślają co prawda, że w skali całego miasta ich udział w zasobie mieszkaniowym pozostaje niewielki – rzędu około 0,5% – i nie powinien być uznawany za istotny problem. Tylko ten argument nie uwzględnia przestrzennego charakteru zjawiska. Najem krótkoterminowy skupia właśnie w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, gdzie jego skala realnie wpływa na dostępność mieszkań i jakość życia mieszkańców. W konsekwencji to nie ogólna liczba ofert, tylko ich koncentracja na danym terenie stanowi źródło społecznych napięć.

Najpierw Lizbona i Barcelona, później Kraków

„Turystyfikacja” dotarła do nas z opóźnieniem. Z tymi problemami wcześniej radziły sobie zachodnie miasta, w tym Wenecja, Barcelona i Lizbona. Dynamiczny rozwój najmu krótkoterminowego wygenerował poważne napięcia społeczne. W odpowiedzi wprowadzono regulacje – od systemów licencyjnych i ograniczeń liczby dni wynajmu, po zakazy prowadzenia najmu krótkoterminowego w wybranych strefach. Przykładowo Barcelona zdecydowała się na wstrzymanie wydawania nowych licencji, a w dłuższej perspektywie planuje wygaszenie części działalności tego typu. W Lizbonie i Wenecji narastające protesty mieszkańców zwróciły uwagę na zjawisko określane jako „śmierć sąsiedztwa”.

W Krakowie dyskusja dopiero nabiera tempa – pojawiają się propozycje wprowadzenia rejestru najmu krótkoterminowego, zwiększenia kontroli czy wyznaczenia obszarów objętych ograniczeniami. Kształt pożądanych zmian jest jeszcze nieznany, ale kierunek jest wyraźny. Pytanie nie brzmi dziś, czy najem krótkoterminowy powinien istnieć, tylko jak go uregulować, tak by ograniczyć jego negatywne skutki.