Przez ostatnie dekady Kraków – podobnie jak wiele polskich metropolii – zmagał się z chaotycznym rozwojem przestrzennym. „Urbanistyka łanowa”, dominacja decyzji o warunkach zabudowy oraz doraźne reagowanie na presję inwestycyjną sprawiły, że miasto zbyt często traciło kontrolę nad jakością przestrzeni, zielenią i infrastrukturą społeczną. Dziś stoimy jednak przed realną szansą zmiany tego modelu.
Ład przestrzenny to dla nas dobro wspólne. Przestrzeń miasta nie może być obszarem chaotycznego rozwoju, którego warunki określane są tylko przez wybranych interesariuszy. Dotychczasowy model, w którym to miasto „doganiało” nową zabudowę tworząc brakującą infrastrukturę, dawno wyczerpał swoje możliwości. Był po prostu wadliwy. Potrzebujemy jasnych, czytelnych reguł gry zamiast uznaniowości i planowania punktowego.
Planowanie przestrzenne musi stać się procesem całościowym – takim, w którym każdy nowy budynek i każde nowe osiedle realnie poprawia jakość życia lokalnej społeczności, zamiast ją pogarszać. Zagospodarowanie przestrzeni nie może odpowiadać na potrzeby mieszkańców tylko częściowo.
Przemyślany plan na miasto
Właśnie dlatego już od trzech lat promujemy nową perspektywę na urbanistykę, wykorzystanie „master planów” dla konkretnych przestrzeni. Dlaczego promujemy takie narzędzie? Bo master plany zapewniają:
· całościową i spójną wizję rozwoju obszarów zagrożonych chaotyczną zabudową,
· zachowanie wolnych przestrzeni i zieleni w obrębie osiedli,
· eliminację patologicznych inwestycji mieszkaniowych destabilizujących otoczenie,
· określenie jasnych, przewidywalnych i uczciwych zasad współpracy z inwestorami.
Przyjęcie tego planu to efekt dłuższej pracy. Takie rozwiązanie postulowaliśmy już w roku 2022. W kolejnym roku, podczas Prologu Open Eyes Economy Summit — Międzynarodowego Kongresu Ekonomii Wartości, doszło do podpisania Paktu dla Przestrzeni Krakowa, zainicjowanego przez redaktor naczelną magazynu „Architektura i Biznes”, Małgorzatę Tomczak. Podpisy pod paktem złożył obecny prezydent Krakowa Aleksander Miszalski, I zastępca prezydenta prof. Stanisław Mazur, rektorzy i dziekani wydziałów architektury krakowskich uczelni, członkowie krakowskiej komisji urbanistyczno-architektonicznej, reprezentanci środowiska inwestorów, a także liczni aktywiści i interesariusze świata skupionego wokół idei dobrze zorganizowanej przestrzeni.
To porozumienie przedstawicieli wielu różnych środowisk apelujących o przemyślaną, zrównoważoną politykę architektoniczną. O to by skończyć z urbanistycznym chaosem, wyścigiem o tereny pod inwestycje, z „dziką” zabudową, która nie uwzględnia wszystkich potrzeb nabywców mieszkań i potrzeb miasta jako całości. W kwestiach planistycznych większe znaczenie powinni mieć eksperci, architekci, urbaniści, specjaliści od komunikacji. To realizacja jednego z naszych postulatów programowych, dobra przestrzeń to lepsza jakość życia.
Pierwszy plan na przestrzeń
Obecnie Kraków wchodzi w konsultacje pierwszego master planu dla Płaszowa-Rybitw. Rozwój łączy się z jakością przestrzeni i potrzebami mieszkańców. To ważny moment w dotychczasowej historii naszych działań. Plan odpowiada filozofii Paktu dla Przestrzeni:
· zapewnienia całościową, spójną wizję planistyczna dla zabudowy Małego Płaszowa i Rybitw,
· zakłada utrzymanie wolnych przestrzeni w zabudowie osiedli mieszkaniowych,
· eliminuje patologiczne inwestycje mieszkaniowe,
· usprawnia współpracę miasta z inwestorami w realizacji odpowiedzialnych projektów.
Nieprzypadkowo mieszkalnictwo na obszarze Małego Płaszowa i Rybitw było jednym z postulatów ekspertów naszego „Stolika Mieszkaniowego”, grupy tematycznej opracowującej postulaty programowe Stowarzyszenia w poszczególnych obszarach. Powstał także projekt master planu dla Wesołej. Został już doceniony nagrodą główną PLGBC Green Building Awards 2025.
Takie plany porządkują procesy, wyznaczają jasne standardy i tworzą przewidywalne ramy. Z korzyścią dla mieszkańców, miasta i odpowiedzialnych inwestorów. Chcemy miasta zaprojektowanego z myślą o ludziach – zielonego, dostępnego i odpornego na chaos.
Narzędzie odpowiedzialnego rozwoju
Master plan to koncepcja ogólna. Narzędziem jego realizacji są zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI). Rozwiązanie to zastąpiło regulacje ustawy z 2018 r., której głównym celem było przyśpieszenie inwestycji mieszkaniowych. Sama ustawa zapisała się w zbiorowej pamięci niezbyt chlubnie, jako „lex deweloper”.
Na czym polega wartość ZPI? Inwestor zwraca się do miasta z gotowym planem, który jest analizowany, konsultowany i… negocjowany. W ramach tej procedury inwestor zawiera z miastem umowę urbanistyczną, w której zobowiązuje się do stworzenia infrastruktury uzupełniającej, przedszkola, terenów zielonych, dróg. Taką umowę podpisuje inwestor planujący budynek mieszkalny, jak i komercyjny. A co najważniejsze, wynegocjowana umowa musi odpowiadać planom zabudowy danego terenu.
Połączenie ideowych założeń Paktu dla Przestrzeni z konkretnymi narzędziami – Master Planami i Zintegrowanymi Planami Inwestycyjnymi – daje Krakowowi realną szansę wyjścia z wieloletniego impasu. Planowanie przestrzenne nie może być biurokratycznym obowiązkiem, uwzględniającym wyłącznie interesy jednej z zainteresowanych stron. To aktywne kreowanie miasta, w którym po prostu dobrze się mieszka.